Cedolare secca 5% affitti lunghi: novità Manovra 2027
Tra le misure che animano il cantiere della Legge di Bilancio 2027, la proposta di una cedolare secca al 5% per i contratti di affitto a lungo termine segna un potenziale punto di svolta nella tassazione immobiliare italiana. L'iniziativa, annunciata da Maurizio Lupi come bandiera di Noi Moderati, punta a incentivare i proprietari a vincolarsi con contratti pluriennali, con l'obiettivo dichiarato di ampliare l'offerta abitativa per giovani e famiglie 1.
Il quadro vigente e il terzo livello di aliquota
Oggi la cedolare secca — imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali, registro e bollo 9 — prevede due livelli: un'aliquota ordinaria del 21% per i contratti a canone libero e un'aliquota agevolata al 10%, introdotta nel 2014, riservata ai contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa 6. La proposta di un'aliquota al 5% per le locazioni di lungo periodo creerebbe un terzo gradino, il più basso mai previsto, pensato per premiare la stabilità contrattuale.
L'impatto sulle casse dello Stato non è trascurabile. La cedolare secca è classificata dalla Ragioneria Generale come codice entrata 1053 nel bilancio di previsione: ogni riduzione di aliquota incide direttamente su quel capitolo e richiede copertura finanziaria nella manovra 9. Proprio il nodo delle risorse è stato evocato dal viceministro dell'Economia Maurizio Leo, che ha posto come condizione preliminare per qualsiasi intervento sulla fiscalità immobiliare la necessità di «trovare le risorse» 3. Non a caso molti osservatori definiscono questa la «legge di Bilancio elettorale», dove ogni proposta appetibile deve superare il vaglio della sostenibilità contabile 3.
Immobili commerciali e stretta sugli affitti brevi
La cedolare secca al 5% per i residenziali non è l'unica novità in gestazione. In occasione di Telefisco 2026 il viceministro Leo ha confermato l'apertura del governo all'estensione della cedolare anche agli immobili commerciali di categoria C/1, «entro certe condizioni» 4. L'ampliamento del perimetro della tassazione sostitutiva — oggi limitato agli immobili abitativi — è una richiesta ricorrente dei professionisti del settore e troverebbe nella Manovra 2027 il suo primo sbocco normativo 2.
Parallelamente, la stretta sugli affitti brevi rende la locazione di lungo termine sempre più conveniente sotto il profilo fiscale. Dal 2026 il regime agevolato della cedolare secca per le locazioni brevi è riconosciuto solo per un massimo di due unità immobiliari per proprietario, dimezzando il limite precedente di quattro 8. L'inasprimento dei controlli del Fisco sul segmento short-term e la riduzione delle soglie di accesso al regime agevolato hanno l'effetto collaterale di spingere i locatori verso contratti stabili, esattamente nella direzione in cui si muove la proposta del 5% 8.
Cosa deve fare il professionista oggi
La proposta è ancora in fase di negoziazione politica e priva di testo normativo definitivo. Tuttavia, chi assiste proprietari immobiliari farebbe bene a mappare fin da ora i contratti in portafoglio che potrebbero beneficiare dell'aliquota ridotta, prestando attenzione alla durata minima che verrà richiesta dalla norma. Occorre inoltre ricordare che, in caso di rinnovo contrattuale, il locatore deve sempre confermare l'opzione per la cedolare secca 7: un passaggio formale che, se trascurato, potrebbe precludere l'accesso al nuovo regime.
Sul piano strategico, la combinazione tra il 5% per i contratti lunghi residenziali, l'eventuale estensione ai negozi e la crescente pressione sugli affitti brevi disegna un incentivo strutturale alla locazione stabile. I professionisti del fisco dovranno valutare, caso per caso, se e quando il nuovo livello di cedolare risulti effettivamente più vantaggioso rispetto al regime ordinario o al canone concordato al 10%, tenendo conto anche della rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone che l'opzione per la cedolare comporta 7.