Cedolare secca inquilino impresa: Sezioni Unite e flat tax
La Procura generale della Cassazione ha preso posizione a favore del contribuente sulla possibilità di applicare la cedolare secca anche quando l'inquilino è un'impresa. L'udienza pubblica del 7 luglio 2026 davanti alle Sezioni Unite ha messo in discussione il divieto finora opposto dall'Agenzia delle Entrate, con potenziali effetti a cascata sulla pianificazione fiscale di migliaia di proprietari 1.
Il nodo interpretativo delle foresterie
La questione nasce da un contrasto giurisprudenziale interno alla Cassazione stessa. L'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 consente al locatore persona fisica di optare per la cedolare secca — con aliquota del 21% sul canone libero o del 10% sul canone concordato — per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative 3. L'Agenzia delle Entrate ha sempre interpretato la norma in senso restrittivo: la cedolare spetterebbe solo nelle locazioni tra persone fisiche, escludendo i contratti in cui il conduttore è un soggetto imprenditoriale 1.
Le cosiddette "foresterie" — appartamenti affittati da aziende per ospitare dipendenti o collaboratori — si collocano in una zona grigia: l'immobile è a uso abitativo, la finalità è abitativa, ma il firmatario del contratto è una società 2. L'ordinanza interlocutoria 30016/2025 della V sezione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, riconoscendo l'esistenza di orientamenti divergenti e la necessità di un principio di diritto uniforme 1.
L'udienza del 7 luglio e le posizioni in campo
La trattazione, durata oltre un'ora, ha visto fronteggiarsi la Procura generale e l'Avvocatura dello Stato 1. Il Procuratore generale ha confermato la posizione già espressa nel giudizio a quo: la cedolare secca è applicabile anche quando il conduttore è un'impresa, purché la destinazione dell'immobile resti abitativa. L'argomento è di tipo letterale e teleologico: la norma individua i requisiti soggettivi in capo al locatore (persona fisica titolare di diritto reale) e quelli oggettivi nell'immobile (uso abitativo), senza imporre limiti alla natura giuridica del conduttore 1.
L'Avvocatura dello Stato ha opposto una lettura finalistica: il legislatore avrebbe inteso incentivare la messa sul mercato di alloggi per la locazione abitativa diretta, non i rapporti con soggetti imprenditoriali che intermediano la disponibilità dell'immobile ai propri dipendenti 1. Una pronuncia favorevole al contribuente potrebbe avere ricadute significative sul gettito, dato il numero di contratti foresteria oggi tassati a IRPEF progressiva.
Cosa fare in attesa della sentenza
L'esito della pronuncia — atteso a breve — incide direttamente sulle scelte operative dei contribuenti. Chi ha optato per la cedolare secca su contratti foresteria è attualmente in stand-by applicativo 2. Al contempo le scadenze corrono: il 30 luglio 2026 è il termine per il versamento del saldo 2025 e del primo acconto 2026 dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo 4.
I professionisti che assistono proprietari con contratti intestati a società dovrebbero monitorare la pubblicazione della sentenza e, parallelamente, valutare la presentazione di istanze di rimborso per le annualità ancora aperte, qualora le Sezioni Unite confermino l'orientamento della Procura. Chi ha già esercitato l'opzione senza attendere il chiarimento dovrà, in caso di bocciatura, prepararsi a sanare la propria posizione con sanzioni ridotte tramite ravvedimento. In entrambi gli scenari, la decisione costituirà un punto fermo su un istituto che interessa milioni di contribuenti e che finora ha operato con un perimetro soggettivo incerto.